Devre Mülk Sözleşmesinin İptali
Giriş
Devre mülk sözleşmesi, taşınmaz üzerinde belirli dönemlerde yararlanma hakkı sağlayan ve TMK m. 57 vd. düzenlenen bir irtifak hakkı kuran sözleşmedir. Ancak uygulamada, özellikle turistik bölgelerde yapılan pazarlama faaliyetleri nedeniyle tüketicilerin yanıltılması ve sözleşmenin iptali ihtiyacı doğmaktadır. Bu makalede, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ve Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde devre mülk sözleşmesinin iptali, Yargıtay içtihatları ve öğretideki görüşler ışığında ele alınacaktır.
Devre Mülk Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Devre mülk sözleşmesi, taşınmaz malikinin veya intifa hakkı sahibinin, taşınmazdan yararlanma hakkını belirli süreler için devretmeyi taahhüt ettiği, tüketici ile kurulan bir sözleşmedir. TKHK m. 50 uyarınca, devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ile ilgili hükümler, devre mülk sözleşmelerine de kıyasen uygulanır. Sözleşmenin geçerliliği için yazılı şekil şarttır ve tüketiciye bilgilendirme yapılması zorunludur. Aksi halde sözleşme geçersizdir veya tüketicinin cayma hakkını kullanması gerekir.
Devre Mülk İptali Sebepleri
1. Cayma Hakkının Kullanılması
TKHK m. 50/4'e göre, tüketici sözleşmeyi kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. Bu hak, süresinde kullanılmazsa, sözleşmenin kurulmasına ilişkin aykırılıklar iptal sebebi olabilir.
2. Hile (Aldatma) Sebebiyle İptal
Uygulamada satış temsilcilerinin, devre mülkün kiralanabilirliği, değer artışı veya yönetim masrafları hakkında yanıltıcı beyanlarda bulunması, TBK m. 36 uyarınca hile teşkil eder. Tüketici, hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyi iptal edebilir. Yargıtay kararları, bu tür durumlarda tüketicinin iradesinin sakatlandığını ve sözleşmenin iptal edilmesi gerektiğini kabul etmektedir.
3. Sözleşmenin Kurulmamış Sayılması
Şekil şartlarına uyulmamışsa veya tüketiciye kanunun öngördüğü bilgilendirme yapılmamışsa, sözleşme geçersizdir veya kurulmamış sayılır. Bu durumda tüketici, almış olduğu devre mülk hakkının tescilini veya ödediği bedelin iadesini talep edebilir. TMK m. 57/2 uyarınca, devre mülk sözleşmesi tapu siciline tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez; bu eksiklik sözleşmenin iptali için ayrı bir sebep oluşturur.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, devre mülk satışlarında tüketicinin korunması ilkesine özel bir önem atfetmektedir. Yüksek mahkeme; devre mülkün kiralama getirisi, takas veya değer artışı vaatleriyle satılmasını hile olarak nitelendirmekte ve sözleşmenin iptaline karar vermektedir.
“Devre mülk sözleşmelerinde, tüketiciye taşınmazın gerçek durumu, yönetim giderleri ve kullanım koşulları hakkında açık ve anlaşılır bilgi verilmesi zorunludur. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde, tüketicinin yanıltıldığı kabul edilerek sözleşmenin iptali ile tüketicinin ödediği bedelin iadesine karar verilmelidir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarından)
Ayrıca, Yargıtay 19. Ceza Dairesi, devre mülk satışı vaadiyle nitelikli dolandırıcılık suçunun işlenebileceğini kabul etmekte ve TCK m. 158/1 kapsamında değerlendirmektedir. Bu nedenle, tüketicinin hem ceza hem hukuk davası açma hakkı doğar.
Akademik Değerlendirme
Öğretide, devre mülk sözleşmelerinin karma bir yapı taşıdığı; ayni hak unsuru ile tüketici sözleşmesi unsurlarının iç içe geçtiği belirtilmektedir. Doktrindeki ağırlıklı görüşe göre, TKHK m. 50’deki düzenlemeler, devre mülke kıyasen uygulanmalı ve tüketici aleyhine yorumlanmamalıdır. Bu bağlamda, cayma hakkının kullanılması için sözleşmenin şekli veya tüketicinin sıfatı engel olmamalıdır.
Tartışmalı bir nokta ise, devre mülkün tapuya tescil edilmiş olması durumunda cayma hakkının kullanılıp kullanılamayacağıdır. Öğretide bir kısım yazarlar, ayni hakkın tescil ile doğduğunu ve cayma hakkının sadece kişisel yararlanma sözleşmeleri için geçerli olduğunu savunurken; çoğunluk görüşü, tüketici korumasının kamu düzeni kaynaklı olduğunu ve tescilin cayma hakkını ortadan kaldırmadığını ifade etmektedir. Yargıtay da yakın tarihli kararlarında, tescile rağmen tüketicinin TKHK’dan kaynaklanan haklarını kullanabileceğini hükme bağlamıştır.
Sonuç
Devre mülk sözleşmesinin iptali, tüketicinin korunması bağlamında hem TBK’nın irade sakatlığı hükümleri hem de TKHK’nın cayma hakkı düzenlemesi çerçevesinde mümkündür. Yargıtay, özellikle hileli satış uygulamalarına karşı tüketici lehine yorum yapmakta ve sözleşmenin iptali ile bedelin iadesine hükmetmektedir. Tüketicilerin mağduriyet yaşamaması için sözleşme imzalanmadan önce satıcının bilgilendirme yükümlülüğü titizlikle incelenmeli; hak kaybı yaşamamak için cayma ve iptal süreleri hukuki danışmanlıkla değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Devre mülk sözleşmesinden cayma süresi ne zaman başlar?
TKHK m. 50/4 uyarınca, sözleşme kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde cayma hakkı kullanılabilir. Ancak tüketiciye yazılı bilgilendirme yapılmamışsa veya sözleşmede cayma koşulları açıklanmamışsa, cayma süresi hiç işlemez. Bu durumda tüketici, öğrenme tarihinden itibaren makul bir süre içinde hakkını kullanabilir.
2. Devre mülk tapusu iptal edilmeden sözleşme feshedilebilir mi?
Sözleşme feshedilse dahi, taşınmaz üzerinde kurulan ayni hakkın sona ermesi için tapu sicilindeki tescili terkine karar verilmesi gerekir. Tüketici açacağı iptal davasında, terkin talebini de ileri sürmelidir. Aksi takdirde ayni hak varlığını sürdürür.
3. Hile nedeniyle devre mülk sözleşmesinin iptali davasında zamanaşımı süresi nedir?
TBK m. 36/2'ye göre, hile nedeniyle sözleşmeyi iptal hakkı, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 10 yıl içinde kullanılmalıdır. Tüketici bu süreler geçtikten sonra hileye dayanamaz.